경매 100문 100답

 

 

1. 경매란 왜 필요한가요?

2. 채권자와 채무자란 무엇인가요?

3. 경매란 채권자가 채무자의 부동산을 경매로 팔고, 채권자의 빚을 갚는 것이다. 그를 통해 경매에 참여하는 사람도 채권자의 빚을 제한 잉여 수익이 발생하는 것이다.

4. 입찰하기 전에 본 물건에 대해 '경매락'에서 배당이 얼마나 필요한지 표시할 수 있을까? (유치권이 있을 경우 자도으로 배당금액 산정은 불가함, 일부라도 할 수 있다면 초보자에게는 매우 좋음)

5. 담보권이란?

6. 대한민국 법원경매정보 사이트(www.courtauction.go.kr) - 감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서, 매각통계, 각종 경매서식, 관심물건 클릭 시 인터넷 등기소로 연결해 등기부등본 열람(무료?)

7. 입찰보증금 1000만원을 날렸다고?

8. 경매 절차가 취소되는 경우가 있다고? 최저매각가격 낙찰 시 채권자가 돈을 못 받는 경우.

9. 채권자 매수 신고가 있는지 확인하는 것이 중요하다.

10. 입찰자가 잉여가망을 가늠할 수 있을까?

11. 사건에 물건이 여럿일 경우 물건번호를 반드시 기재해야 한다.

12. 한 물건에 2개의 (근)저당권자가 동시에 경매 신청 시 중복사건이라 한다.

13. 평의 개념, 토지, 논의 지(?)의 개념 등..

14. 감정평가서에는 건물, 토지와 장비, 기계 등도 포함된다. 장비, 기계의 감정가가 2억일 때, 실제로 팔면 3000만원이 될 수도 있다. 주의해야 한다.

15. 감정평가서에서 특히 중요한 것은 '감정평가 요항표'이다. 여기에 주변 도로, 교통, 환경 등 가치를 평가할 수 있는 정보가 대부분 기재된다.

16. 감정평가서의 감정가와 시세가 틀린 경우는? 감정평가 시점이 입찰하는 날짜 6개월 정도 이전이라 그 사이 시세가 내리거나 올랐을 수 있다. 또한, 감정평가의 오류 또한 있을 수 있다.

17. 법원이 문서를 만들지만, 몇몇을 제외하곤 많은 책임은 입찰자에게 있다. 주의해야 한다.

18. 경매의 함정 편을 작성하자. 전세사기, 경매사기 등 케이스별로 10개.

19. 토지/주택의 갑구는 소유권, 가압류, 가처분이 있고, 을구는 근저당권, 전세권 등이 표시되어 있다.

20. 내가 전세를 들어 갈 경우, 이 집에 대해 전세권이 있다. 즉 을구에 해당하는 권리가 있다. 집주인은 갑구에 해당하는 권리가 있다.

21. 상가 등을 경매할 경우 반드시 건축물대장을 열람해야 한다.

22. 토지 대장과 토지 등기부의 지목과 면적이 일치하는지 반드시 확인해야 한다. 둘이 다르다면 토지 대장이 우선시 된다.

23. 토지 대장과 토지 등기부의 소유권이 다르다면 토지 등기부가 우선시 된다.

24. 전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역이란?

25. 권리분석이란? 이 부동산에 대해 소유(지분) 권리를 금액만큼 주장할 수 있는 권리.

26. 말소기준권리란? (근)저당권, (가)압류, 담보가등기, 배당요구나 전세권, 경매개시 결정 등기

27. 채권과 물권

28. 권리분석의 2가지 대원칙

29. 근저당권이란? 대출과 채권최고액이란?

30. 초보자는 6개월 기준으로 함

31. NPL 양수 후 낙찰받으면? 이득이 됨, 주의할 것

32. 지상권은 토지 경매에서 매우 중요함

33. 지상권에 대해 계약 갱신 청구권, 지상물 매수 청구권이 주어져 30년이 지나도 손해를 안 볼 수 있다.

34. 전세 확정일자(우선변제권), 입주, 전입신고 시 대항력

35. 전세권자가 경매를 신청하면 매각대금으로 배당을 적게 받아 피해를 볼 수 있다.

36. 계약금을 지불하였다면 가등기를 해야 한다.

37. 가압류와 가처분, 예고등기의 차이는?

38. 초보자가 하지 말아야 할 물건들

39. 임차인이 세대합가를 했는지 여부에 따라 대항력을 판단해야 한다. 세대합가 여부는 경매출력본과 신분증을 갖고 주민센터에 가면 발급해 준다.

40. 현재 임차인이 전 임차인으로부터 계약을 이어받았는지 여부는 어떻게 알 수 있을까?

41. 유치권에 대한 것, 공사대금을 못 받은 경우 유치권 행사. 유치권은 경매개시 전에 점유를 해야 인정. 그 외는 불인정. 계속 대항 시 강제 인도 명령으로 유치 불가함.

42. 유치권을 경매 중에 이어 받으면, 유치권은 사라진다. 후순위가 되기 때문이다.

43. 나도 전세사기를 당할 수 있다.

44. 나도 매매사기를 당할 수 있다.

45. [고급] 분묘기지권이 있는 토지

46. 인수된다는 말은 너무 어렵다. 경매 낙찰 시 인수 조건이 있을 경우, 인수는 내가 받는 것인데, 빚을 내가 지는 것과 같다. 이것을 빚을 인수, 떠안다.라는 개념. 인수라 하는데. 음.. 어렵다.

47. 경매는 낙찰을 받으면 끝나는 게 아니라 세금, 명도 비용 등 제반 비용을 계산해야 한다.

48. 책에서 나오는 전문용어들이 많은데, 각 책의 하단에 전문용어가 몇 페이지에서 설명하였는지 알려줘야 한다.

49. 흡수배당(우선 변제권) vs 안분배당(채권에 따라 비율 배당)

50. 가압류는 우선변제권이 없다. 안분배당

51. 가압류가 있는 것을 초보자 건으로 봐야 할지? 초보자가 실수할 위험성은 없는지?

52. 아파트가 왜 5번이나 유찰되었을까? 10억하던 아파트 3억한다고? 위험한 물건을 분석해보시죠.

53. 가끔 집주인과 공인중개사가 짜고 사기를 벌이는 경우가 TV에 보도되곤 한다. 이를 피하려면?

54. 기일입찰, 기간입찰, 호가경매

55. 입찰하는 방법

56. 입찰 준비물(신분증, 도장, 입찰보증금), 대리인이 갈 경우 준비물(본인 인감도장이 날인된 위임장, 위임 시 본인 인감증명서, 대리인의 신분증과 도장, 입찰보증금, 단 대리인이 갈 경우 필요한 도장은 대리인이 찍는다)

57. 회사 대표인 경우, 법인 등기부등본, 대표이사 신분증, 법인 인감도장, 입찰보증금

58. 회사 대리인이 갈 경우

59. 법정 대리인이 갈 경우

60. 2인 이상이 공동 입찰할 경우

61. 입찰표 쓰는 방법(물건이 별도로 있는 경우 주의 사항)

62. 입찰, 개찰, 낙찰, 패찰, 유찰, 최고가 매수신고인, 차순위 매수신고인

63. 공유자 우선 매수 청구(부부 공동 명의 등)

64. 임차인 우선매수 청구권(공유자 우선 매수 청구와 동일)

65. 매각허가 결정은 대부분 오후 2시, 오후 4시에 하면 기한이 지나 입찰보증금을 날린다.

66. 농지 경매 시 농지 취득 자격증명서를 발급받을 수 있는지 반드시 사전 조사 필요함

67. 매각허가 결정, 항고 보증금

68. 낙찰 잔금 납부하기

69. 매각대금 상계 신청

70. 채무 인수로 잔금 납부

71. 기한 내에 낙찰 잔금을 납부하지 못한 경우 재매각 기일 3일 전에 이자 비용과 재매각에 필요했던 추가 비용을 납부하면 된다. 이때, 차순위매수신고인과 누가 먼저 납입을 하는지 경합해야 한다.

72. 매각대금 일부반환(낙찰물건 훼손)

73. 명도(합의, 명도확인서, 인도명령, 강제집행)

74. 명도는 시간 싸움, 잔금 납부 시 인도명령을 미리 신청하자

75. 네이버 카페에서 가상경매를 통해 초보 연습을 하자!!!

76. 내가 살고 있는 전세가 위험해!

77. 상가 스토리

78. 아파트 경매 수익 1억~5억 사례

79. 좋은 상품

80. 10년간 경매 통계

81. 매각공고

82. 매각물건명세서

83. 온라인 조사, 오프라인 조사

84. 시세 조사

85. 직거래

86. 상가 투자

87. 물건 검색

88. 법원경매정보

89. 지역 선택

90. 입찰가 산정

91. 입찰 / 입찰 방법

92. 감정평가서

93. 현황조사서

94. 선순위임차인

95. 임대차 보호법

96. 등기사항전부증명서

97. 등기부 보는 법

98. 임차인 권리분석

99. 권리분석

100. 말소기준권리

101. 경매 서류

102. 낙찰 가격

103. 세금

104. 잔금 납부

105. 소유권 이전 / 명도

106. 월세 수입 / 임대 / 매매

 

 

1. 경매란 왜 필요한가요?
2. 채권자와 채무자란 무엇인가요?
3. 경매란 채권자가 채무자의 부동산을 경매로 팔고, 채권자의 빚을 갚는 것이다. 그를 통해 경매에 참여하는 사람도 채권자의 빚을 제한 잉여 수익이 발생하는 것이다.
4. 입찰하기 전에 본 물건에 대해 '경매락'에서 배당이 얼마나 필요한지 표시할 수 있을까? (유치권이 있을 경우 자도으로 배당금액 산정은 불가함, 일부라도 할 수 있다면 초보자에게는 매우 좋음)
5. 담보권이란?
6. 대한민국 법원경매정보 사이트(www.courtauction.go.kr) - 감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서, 매각통계, 각종 경매서식, 관심물건 클릭 시 인터넷 등기소로 연결해 등기부등본 열람(무료?)
7. 입찰보증금 1000만원을 날렸다고?
8. 경매 절차가 취소되는 경우가 있다고? 최저매각가격 낙찰 시 채권자가 돈을 못 받는 경우.
9. 채권자 매수 신고가 있는지 확인하는 것이 중요하다.
10. 입찰자가 잉여가망을 가늠할 수 있을까?
11. 사건에 물건이 여럿일 경우 물건번호를 반드시 기재해야 한다.
12. 한 물건에 2개의 (근)저당권자가 동시에 경매 신청 시 중복사건이라 한다.
13. 평의 개념, 토지, 논의 지(?)의 개념 등..
14. 감정평가서에는 건물, 토지와 장비, 기계 등도 포함된다. 장비, 기계의 감정가가 2억일 때, 실제로 팔면 3000만원이 될 수도 있다. 주의해야 한다.
15. 감정평가서에서 특히 중요한 것은 '감정평가 요항표'이다. 여기에 주변 도로, 교통, 환경 등 가치를 평가할 수 있는 정보가 대부분 기재된다.
16. 감정평가서의 감정가와 시세가 틀린 경우는? 감정평가 시점이 입찰하는 날짜 6개월 정도 이전이라 그 사이 시세가 내리거나 올랐을 수 있다. 또한, 감정평가의 오류 또한 있을 수 있다.
17. 법원이 문서를 만들지만, 몇몇을 제외하곤 많은 책임은 입찰자에게 있다. 주의해야 한다.
18. 경매의 함정 편을 작성하자. 전세사기, 경매사기 등 케이스별로 10개.
19. 토지/주택의 갑구는 소유권, 가압류, 가처분이 있고, 을구는 근저당권, 전세권 등이 표시되어 있다.
20. 내가 전세를 들어 갈 경우, 이 집에 대해 전세권이 있다. 즉 을구에 해당하는 권리가 있다. 집주인은 갑구에 해당하는 권리가 있다.
21. 상가 등을 경매할 경우 반드시 건축물대장을 열람해야 한다.
22. 토지 대장과 토지 등기부의 지목과 면적이 일치하는지 반드시 확인해야 한다. 둘이 다르다면 토지 대장이 우선시 된다.
23. 토지 대장과 토지 등기부의 소유권이 다르다면 토지 등기부가 우선시 된다.
24. 전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역이란?
25. 권리분석이란? 이 부동산에 대해 소유(지분) 권리를 금액만큼 주장할 수 있는 권리.
26. 말소기준권리란? (근)저당권, (가)압류, 담보가등기, 배당요구나 전세권, 경매개시 결정 등기
27. 채권과 물권
28. 권리분석의 2가지 대원칙
29. 근저당권이란? 대출과 채권최고액이란?
30. 초보자는 6개월 기준으로 함
31. NPL 양수 후 낙찰받으면? 이득이 됨, 주의할 것
32. 지상권은 토지 경매에서 매우 중요함
33. 지상권에 대해 계약 갱신 청구권, 지상물 매수 청구권이 주어져 30년이 지나도 손해를 안 볼 수 있다.
34. 전세 확정일자(우선변제권), 입주, 전입신고 시 대항력
35. 전세권자가 경매를 신청하면 매각대금으로 배당을 적게 받아 피해를 볼 수 있다.
36. 계약금을 지불하였다면 가등기를 해야 한다.
37. 가압류와 가처분, 예고등기의 차이는?
38. 초보자가 하지 말아야 할 물건들
39. 임차인이 세대합가를 했는지 여부에 따라 대항력을 판단해야 한다. 세대합가 여부는 경매출력본과 신분증을 갖고 주민센터에 가면 발급해 준다.
40. 현재 임차인이 전 임차인으로부터 계약을 이어받았는지 여부는 어떻게 알 수 있을까?
41. 유치권에 대한 것, 공사대금을 못 받은 경우 유치권 행사. 유치권은 경매개시 전에 점유를 해야 인정. 그 외는 불인정. 계속 대항 시 강제 인도 명령으로 유치 불가함.
42. 유치권을 경매 중에 이어 받으면, 유치권은 사라진다. 후순위가 되기 때문이다.
43. 나도 전세사기를 당할 수 있다.
44. 나도 매매사기를 당할 수 있다.
45. [고급] 분묘기지권이 있는 토지
46. 인수된다는 말은 너무 어렵다. 경매 낙찰 시 인수 조건이 있을 경우, 인수는 내가 받는 것인데, 빚을 내가 지는 것과 같다. 이것을 빚을 인수, 떠안다.라는 개념. 인수라 하는데. 음.. 어렵다.
47. 경매는 낙찰을 받으면 끝나는 게 아니라 세금, 명도 비용 등 제반 비용을 계산해야 한다.
48. 책에서 나오는 전문용어들이 많은데, 각 책의 하단에 전문용어가 몇 페이지에서 설명하였는지 알려줘야 한다.
49. 흡수배당(우선 변제권) vs 안분배당(채권에 따라 비율 배당)
50. 가압류는 우선변제권이 없다. 안분배당
51. 가압류가 있는 것을 초보자 건으로 봐야 할지? 초보자가 실수할 위험성은 없는지?
52. 아파트가 왜 5번이나 유찰되었을까? 10억하던 아파트 3억한다고? 위험한 물건을 분석해보시죠.
53. 가끔 집주인과 공인중개사가 짜고 사기를 벌이는 경우가 TV에 보도되곤 한다. 이를 피하려면?
54. 기일입찰, 기간입찰, 호가경매
55. 입찰하는 방법
56. 입찰 준비물(신분증, 도장, 입찰보증금), 대리인이 갈 경우 준비물(본인 인감도장이 날인된 위임장, 위임 시 본인 인감증명서, 대리인의 신분증과 도장, 입찰보증금, 단 대리인이  갈 경우 필요한 도장은 대리인이 찍는다)
57. 회사 대표인 경우, 법인 등기부등본, 대표이사 신분증, 법인 인감도장, 입찰보증금
58. 회사 대리인이 갈 경우
59. 법정 대리인이 갈 경우
60. 2인 이상이 공동 입찰할 경우
61. 입찰표 쓰는 방법(물건이 별도로 있는 경우 주의 사항)
62. 입찰, 개찰, 낙찰, 패찰, 유찰, 최고가 매수신고인, 차순위 매수신고인
63. 공유자 우선 매수 청구(부부 공동 명의 등)
64. 임차인 우선매수 청구권(공유자 우선 매수 청구와 동일)
65. 매각허가 결정은 대부분 오후 2시, 오후 4시에 하면 기한이 지나 입찰보증금을 날린다.
66. 농지 경매 시 농지 취득 자격증명서를 발급받을 수 있는지 반드시 사전 조사 필요함
67. 매각허가 결정, 항고 보증금
68. 낙찰 잔금 납부하기
69. 매각대금 상계 신청
70. 채무 인수로 잔금 납부
71. 기한 내에 낙찰 잔금을 납부하지 못한 경우 재매각 기일 3일 전에 이자 비용과 재매각에 필요했던 추가 비용을 납부하면 된다. 이때, 차순위매수신고인과 누가 먼저 납입을 하는지 경합해야 한다.
72. 매각대금 일부반환(낙찰물건 훼손)
73. 명도(합의, 명도확인서, 인도명령, 강제집행)
74. 명도는 시간 싸움, 잔금 납부 시 인도명령을 미리 신청하자
75. 네이버 카페에서 가상경매를 통해 초보 연습을 하자!!!
76. 내가 살고 있는 전세가 위험해!
77. 상가 스토리
78. 아파트 경매 수익 1억~5억 사례
79. 좋은 상품
80. 10년간 경매 통계
81. 매각공고
82. 매각물건명세서
83. 온라인 조사, 오프라인 조사
84. 시세 조사
85. 직거래
86. 상가 투자
87. 물건 검색
88. 법원경매정보
89. 지역 선택
90. 입찰가 산정
91. 입찰 / 입찰 방법
92. 감정평가서
93. 현황조사서
94. 선순위임차인
95. 임대차 보호법
96. 등기사항전부증명서
97. 등기부 보는 법
98. 임차인 권리분석
99. 권리분석
100. 말소기준권리
101. 경매 서류
102. 낙찰 가격
103. 세금
104. 잔금 납부
105. 소유권 이전 / 명도
106. 월세 수입 / 임대 / 매매